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Avocat droit immobilier, Roissy-en-Brie - Créteil

avocat droit immobilier

C’est un domaine privilégié de l’activité du cabinet de Maître DEMONTRON qui, depuis 22 ans, met son expérience au service des entreprises de toute la filière bâtiment : promoteurs, constructeurs, entreprises et artisans de tous corps d’état, négociants en matériaux...

La promotion et la construction sont des activités qui s’inscrivent dans un cadre légal de plus en plus complexe ; dans un environnement de plus en plus querelleur (voisinage, institutions, associations de protection…). Votre projet peut se trouver très facilement bloqué…

Votre « petite entreprise » le sait bien : la position de sous-traitant est la plus mauvaise, mais souvent la seule possible pour accéder à des marchés plus importants.

La marge bénéficiaire d’un chantier peut se trouver rapidement réduite à néant, voire négative, par l’effet de quelques lignes d’un contrat, de situations de travaux dont le paiement est bloqué par le donneur d’ordre pour de menues réserves, de travaux supplémentaires impayés parce qu’ils n’ont pas donné lieu à des engagements formels (avenant au marché, devis complémentaire accepté) alors que leur exécution immédiate est exigée en cours de chantier.

Votre responsabilité est de plus en plus souvent recherchée et vous vous trouvez systématiquement impliqué dans des procédures interminables, d’expertises en tribunaux.

Le risque juridique pour l’entreprise est maximum.

Un avocat vous conseillera pour anticiper, prévenir et désamorcer les conflits : examen préalable des contrats, négociations, transactions, mesures préventives. Il vous assistera bien sûr dans toutes les procédures, mesures d’expertise amiables ou judiciaires.

Vous voulez acquérir ou construire une maison individuelle ?

Investir dans l’immobilier locatif défiscalisé (loi Scellier ou autre) ?

Votre projet immobilier mérite notre attention, tant il existe de dangers dans le montage juridique et financier de votre projet : promesse de vente, crédits, assurances, vente de votre bien, permis de construire, contrat de construction, investissement locatif à défiscalisation.

Votre vie peut devenir un enfer : des émissions de télé se font une spécialité d’accumuler les témoignages de tous les ratages. Les victimes attendent alors de leur avocat qu’il sorte leur baguette magique…

Maître DEMONTRON préfère vous proposer une méthode logique et rigoureuse, qui allie des préoccupations d’anticipation à une expérience des contentieux amiables et judiciaires dans le domaine de la construction et du droit immobilier.

Un projet réussi est celui qui obéit à des règles simples :

  • suivre votre bon sens, sans vous laisser endormir par les belles paroles des commerciaux qui savent jouer sur tous vos sentiments (n’oubliez pas que, eux, ne se laisseront pas détourner de leur objectif : faire de l’argent, coûte que coûte), 
  • préparer votre projet, avant de signer le moindre engagement : vous devez pouvoir comprendre et appréhender l’ensemble des opérations qui composent votre projet : définir en détail le bien que vous achetez, les conditions, le prix,  les garanties offertes ; le financement : montant,  coût, conditions, déblocage des fonds, assurance ;  examiner le contrat de mission de l’architecte, mettre au point votre dossier de permis de construire, choisir vos entreprises pour les travaux de construction ou de rénovation, négocier les marchés, vérifier les compétences et garanties proposées ; tant que vous n’avez pas compris, ne signez pas ! 
  • surtout, examiner l’interdépendance entre les divers contrats et engagements
  • analyser les risques, à tout stade, et les outils pour y faire face : Par exemple, une construction ou une rénovation importante supposent de souscrire une assurance « dommage ouvrage ». Mais, savez-vous que c’est au propriétaire d’en prendre l’initiative et non aux entreprises ? En cas de désordre, cette assurance vous indemnisera et assumera les recours contre les entreprises. Sinon, à vous les recours, expertises et le poids des lenteurs et coûts judiciaires ; 
  • mettre en place les mécanismes de prévention des difficultés. Par exemple : exiger les attestations d’assurance des entreprises, vérifier leurs informations juridiques et commerciales, aller voir leurs réalisations récentes (et leurs propriétaires) vérifiez les prix de vente ou de location effectifs des biens équivalents dans la même rue, le même quartier pour savoir à quoi vous attendre à la sortie, ne changez pas de banque juste pour ce crédit parce que le commercial vous décrit son partenaire financier comme génial : bien souvent, votre banque s’alignera sur les mêmes conditions pour conserver votre clientèle,  avec le conseil et la sécurité en plus,
  • et, comprendre que l’acte de construire n’est pas une course contre la montre, ni une science exacte : les désordres et imprévus sont fréquents. Pour autant, ils ne sont pas sans solution si vous avez suivi les conseils qui précèdent

Bien sûr, Maître DEMONTRON vous assistera et vous représentera dans tous vos litiges en droit immobilier.

Mais, c’est une solide expérience dans ce domaine qui conduit notre cabinet à une meilleure efficacité dans ses actions préventives.

Une consultation préventive détaillée est toujours plus efficace et moins coûteuse que des années de procédure.



CAS PRATIQUES : 

M. et Mme T : UN RÊVE BRISÉ

M. et Mme T sont tombés amoureux d’un magnifique terrain au centre d’un village de Seine et Marne pour y faire construire leur petit nid familial.

Ils signent une promesse de vente pour ce terrain, dans la précipitation, l’agent immobilier les poussant à croire qu’il était déjà « presque vendu » à un autre couple. Un certificat d’urbanisme positif démontre que le terrain est constructible. Ils prévoient un financement de l’achat du terrain et de la construction, qui tient compte du prix de vente de leur maison actuelle.

Ils mettent en vente leur maison et déposent une demande de crédit, qui sera acceptée.
Ils contactent un constructeur, qui prépare un projet de maison.

Oui, mais… le terrain est proche d’un monument historique et les services d’urbanisme posent des exigences sur la construction (il faut un projet plus « architectural »). Plusieurs projets sont établis, soumis au service, retravaillés. Les vacances d’été passent et, avec elles, la chute des prix de l’immobilier survient.

Le permis de construire est toujours en attente.

La banque fait savoir qu’elle ne renouvellera pas l’offre de crédit. Dans l’intervalle, la maison que vendent les époux T a perdu 20 % de sa valeur et ne trouve pas acquéreur ; alors que leur projet de construction a prix une plue value de 15 % avec les exigences du service de l’urbanisme. La banque ne suit plus.

Oui, mais… la promesse de vente du terrain ne prévoyait pas comme condition suspensive l’octroi du permis de construire, considérant que le certificat d’urbanisme suffisait.

Certes, le terrain était constructible, mais pas pour la maison souhaitée par les époux T.

Oui mais… si la promesse de vente du terrain prévoyait la condition suspensive d’octroi du crédit, le crédit a bien été accordé dans un premier temps, même s’il n’a pas été renouvelé. Cela ne permet donc pas aux époux T de sortir de leur engagement d’achat du terrain, sans indemnité.

CONSÉQUENCES POUR LES ÉPOUX T :

Leur projet ne se réalisera jamais. Ils ont 32 ans et 2 enfants. Cet échec les traumatise encore.

Le vendeur du terrain les a assignés devant le tribunal pour réclamer une indemnisation pour avoir immobilisé la vente pendant 8 mois.

L’agent immobilier, qui pourtant ne s’est pas révélé de bon conseil, a assigné les époux T devant le tribunal pour réclamer le paiement de sa commission d’agence.

Ils doivent faire face à 2 procédures, la 3e a été évitée par une négociation avec le constructeur.

CONCLUSION : Si les époux T étaient venus nous consulter avant de signer l’achat de leur terrain, notre cabinet leur aurait conseillé, notamment, d’insérer dans la promesse de vente une condition suspensive de délivrance d’un permis de construire  un pavillon conforme à leur souhait. Ainsi, ils auraient pu échapper à la vente, sans indemnité.

 

M. et Mme S : UN CAS BANAL, SOURCE D’INSOMNIES

Les époux S achètent une maison coquette dans une ville de banlieue pour y loger leur petite famille. Elle est parfaite : les combles sont aménagés et offrent un refuge idéal pour leurs ados. Tout à leur joie, ils signent et s’installent, sans se poser de question.

Mais, la famille s’agrandit. Les époux S vendent leur maison pour acheter plus grand. Pas de difficulté.

Oui, mais… les époux N, acheteurs,  ont une assurance de protection juridique.

Ils peuvent  donc s’occuper à couper les cheveux en 4 sans rien débourser !

Ils assignent les époux S, d’abord en expertise, puis en indemnisation pour vice caché, car ils considèrent que les vendeurs auraient dû être alertés par les renforts en bois dans les combles et conclure que les travaux d’aménagement des combles avaient été mal faits.

Pourtant, les époux S n’avaient pas fait faire ces travaux. Ils n’ont jamais eu de problème pendant les 6 ans où ils ont vécu dans cette maison.

Pourtant, le notaire des époux S avait bien inséré une clause de non garantie des vices cachés dans leur acte de vente.

Certes, nous avons pu démontrer la bonne foi des époux S et le tribunal nous a donné raison.

Oui,mais… le constructeur des combles a fait faillite : les acheteurs recherchaient un autre responsable.

Les époux S, eux, même s’ils ont eu gain de cause jusqu’à présent, doivent assumer la totalité de leurs frais de défense.

Oui, mais… les époux N ont la haine tenace et quasi gratuite… Donc, ils ont fait appel.

Depuis 4 ans que ce litige existe, Les époux S ne dorment plus, dans la crainte d’être condamnés à indemniser.

CONCLUSION : Si les époux S étaient venus au cabinet avant leur acquisition, nous leur aurions conseillé une visite préalable par un technicien indépendant et qualifié du bâtiment (ingénieur) qui n’aurait pas manqué de s’interroger sur la présence de ces renforts dans les combles.

Ils auraient dépensé une consultation d’avocat et le coût d’un diagnostic d’expert, mais auraient échappé à une procédure.

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Dominique DEMONTRON
Avocat à la Cour
Barreau de Melun

Tél : 01 64 40 82 93
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